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성남시 구도심 중2 도시환경정비사업 본격화  
안정적 맞춤플랜으로 조합원들의 수익성 극대화 전망
도시신문(http://sungnammail.co.kr)   
김종관 | 2017.12.01 10:38 |
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성남시 구도심 중2 도시환경정비사업 본격화

안정적 맞춤플랜으로 조합원들의 수익성 극대화 전망


경기도 성남시 구도심에 위치한 중앙동2구역의 (이하 도환중2구역) 도심재개발사업(도시환경정비사업)이 내년 초 조합창립총회 개최를 준비하는 등 한층 속도를 내며 가시화 되고 있다.


도심재개발사업이 가시화 되고 있는 도환중2구역은 지난 2015년 11월에 성남시로부터 도시환경정비사업 정비계획수립 및 정비구역으로 지정고시 된 이후 다음해에 주민들의 폭 넓은 지지를 받으며 조합설립추진위원회(위원장 이종오)를 출범, 성남시에서 추진위 승인을 받았다.


이후 도환중2구역 도시환경정비사업은 관련법(도시및주거환경정비법)에서 정한 공동시행자를 (주)한국자산신탁으로 정하고 MOU(양해각서)를 체결하여 본격적으로 사업을 진행하고 있다.


특히 조합추진위는 도시환경정비사업에서 제일 난제인 상가영업자의 영업손실 보상문제를 이주개시에서 입주 때까지 지원하는 획기적인 프로그램을 준비해 신탁사의 선정과정에서부터 도입해 주민들에게 전폭적인 지지를 받고 있다.

조합추진위가 도입한 획기적인 상가 영업손실 프로그램에 따르면 영업손실 및 주거이전 보상비의 4년간 예상비용은 약 700억원이 소요될 예정이다.


이는 기존예산에서 편성된 무이자이주비 이자액에서 약300억원과 신탁사가 공동시행으로 인하여 절감되는 도급공사비 절감액 약400억을 재원으로 하여 전제조합원 370여명에게 세대당 평균 영업보상비 월400만원을 4년간 보상하는 금액이다.

* 영업손실보상은 인가청에서 정한 감정평가업체의 감정평가에 따라 차등 적용되며, 일반주택 주거이전보상은 관련법에서 정한 주거이전비를 기준으로 주택권리가액에 따라 차등적용할 예정이다.


또한 조합추진위는 도환중2구역 도시환경정비사업 공동시행 양해각서를 체결한 (주)한국자산신탁에서는 상가 등을 소유한 조합원의 분양신청 후 자산운영에 대한 해결방안으로 근린/판매시설(약7,000평)과 오피스텔(510세대), 아파트(1,150세대)를 건립하여 토지등소유자별 맞춤계획안을 제시해 조합원들에게 큰 호평을 받고 있다.


조합추진위와 (주)한국자산신탁의 제시안에 따르면 현재 구역 내 평균지분을 소유한 상가 등의 분양수입 해결 방안으로 오피스텔 4채를 분양받아도 환급급이 발생되며 2022년 입주시에는 주변 메트로간, 푸르지오 오피스텔과 비교해 볼 때 세대당 보증금 2,000만원(4채×2천만원=8천만원), 월임대료 100만원(4채×100만원=400만원)은 가능하다고 부동산업계들은 예상하고 있다.


(예)

(개략)종전평가분양신청 시 권리가액 추정

오피스텔 조합원(추정)평당분양가

세대당조합원 분양가

4채 분양 시

비고

5억×130%=6.5억 추정

@700만원/평

147,000,000원

5,88억

분담금 없이 4세대를 가져가고 환급금이 있음

또한 구역 내 평균지분을 소유한 근생주택 등의 분양수입 해결 방안으로 오피스텔 1채, 그리고 상가 30평을 분양받는다면 분담금 없이 분양받을 수 있으며, 오피스텔, 상가 보증금을 합하면 3천만원 이상과 월임대료 350만원 이상은 보장받을 수 있을 것으로 전망하고 있다.


(예)

(개략)종전평가분양신청 시 권리가액 추정

오피스텔 1세대 조합원 분양가

상가 30평을 분양받을 경우

조합원분양평당분양가

조합원 분양금액

2층 30평 상가(추정)분양가

임대수입

5억×130%=6.5억

@700만원/평

147,000,000원

480,000,000원

250만원/월


이와 더불어 구역 내 20평 대지와 일반주택을 소유한 조합원도 25평형아파트를 분양신청 할 경우 분담금 없이 분양가능하며 입주 후 거래가격을 약 5억원 정도 예상하면 (주변 신규아파트 시세 약4-5억원) 시세차익이 최소 1억에서 2억원 정도는 발생할 것으로 보고 있다.


이런 전망에 대해 조합추진위는 충분히 실현가능한 조건으로 첫째 신탁사와 공동사업으로 인하여 투명한 자금관리, 안정적인 사업추진으로 사업기간 단축, 그리고 사업비/이주비에 대한 제1금융권선정에 따른 금융이자의 절약 등을 내세웠다.

조합추진위는 이렇듯 안정적인 사업진행에 따라 빠르게 미분양해소가 되면 사업비 절약에 큰 기여가 될 수 있다고 말하고 시공사는 1군 건설사 대우건설이 참여의향서를 보내왔다고 밝혔다.

현재 도환중2구역 도시환경정비사업은 약 73% 조합설립인가 동의율을 보이고 있으며, 조합 추진위에서는 내년 1월에 개최 예정인 창립총회 준비에 박차를 가하고 있다.


그동안 일반주택조합에 비해 도심재개발 추진이 주춤했던 도환중2구역이 시행사(조합), 공동시행사(신탁사), 시공사(1군 시공사)와 함께 삼박자가 맞아져 조합원들의 수익성이 보장된 성남 구도심의 “랜드마크”로 우뚝설지 부동산 업계의 관심이 집중되고 있다.

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